値引きは経費分に
中古マンションは,価格の幅が広いため予算が限られていても予算に応じた物件が探しやすいでしょう。
たくさんの物件をみていると「予算ピッタリの物件」に出会うこともあります。
「予算とピッタリだ」と飛びついてしまうと、後々大変なことになるかもしれません。
今回は,結婚後の新居探しとして、
中古マンション購入によくある「予算ピッタリの物件」を買った後におこりやすい想定外の出費についてお話しします。
中古マンションに消費税はないから予算ピッタリ?
中古マンションを買うときには,新築マンションのように消費税がかかりません。
同じ間取りで同じ条件の3000万円のマンションであっても、新築マンションなら3000万円に消費税が加算されますが、中古マンションになると3000万円に加算されることはないのです。
予算すべてを使うのはアウト
マンションは,元の価格が高額なため消費税分といっても数百万円になります。
3000万円の予算で気に入った3000万円の中古マンションと出会えると「予算ピッタリだ」と飛びつきたくなるでしょう。
BUT 3000万円が手持ちのすべてならば、3000万円すべてを使ってしまうと大変なことになるかもしれません。
不動産仲介手数料
なぜならば、中古マンションといっても不動産に仲介をお願いしていた場合は仲介手数料が必要です。
また、購入後は登記をしなければなりません。
物件は,登記をして初めて自分のモノになるのです。
登記は自分することもできますが、とても専門的であり、間違えてしまうと大変なことになります。
司法書士への手数料
通常は司法書士にお願いします。
そうすると、司法書士に支払う手数料も必要になります。
司法書士は,不動産会社が紹介してくれるため、自分で探してくる必要はありませんが、不動産会社と司法書士は違った組織であるため、手数料の振込先は別々です。
振込手数料
それぞれに振込手数料が発生することもあり、手数料と振込手数料の総額は数十万円になることが一般的でしょう。
物件の購入額と比べれば数十万円は少ないように感じるかもしれませんが、数十万円の出費は大きいものです。
【参考サイト】
- 不動産査定＠マンション・一軒家を高く売る・相場を知るには
- マンション査定の手順
中古マンションの予算：購入後に必要なお金
中古マンションは,新築マンションと違い「現状のまま引き渡し」が原則です。
壁紙もガスレンジも食洗機も現状のまま引き渡されることになります。
壁紙やビルドインの電化製品は,内覧のときにさりげなく確認することができるため、壁紙の汚れがひどいときには値下げ交渉の材料に使うこともできます。
給湯器
しかし購入後に想定外の出費となりやすいものが給湯器なのです。
給湯器とは,お湯を出すときに必要なものになります。
お風呂のお湯も台所のお湯も給湯器がなければ出てきません。
BUT お湯が出ているかどうかまで内覧のときにチェックすることは難しいのです。
For Example 、台所のお湯を触らせてもらうことはできたとしても、マンションによっては台所とお風呂と同時にお湯を出してみるとぬるくなるということがあります。
お風呂場を見せてもらうことは気が引けてしまうため、ちらっとみて「ありがとうございます」と去ってしまう人が多いのです。
給湯器の性能は見た目ではわかりません。
実際にお湯を触らせてもらうことも難しいでしょう。
一目で給湯器をチェックする方法
一目で給湯器をチェックする方法があります。
それは,給湯器に書かれている「年」を確認する方法です。
給湯器は,ベランダもしくは共有廊下に設置されています。
ベランダに設置されている場合は,内覧のときにベランダを見せてもらうついでにチェックしてみましょう。
床暖房がある物件は要チェック
とくにガスで温める床暖房がある物件は給湯器がとても大切です。
ガスで温める床暖房は,給湯器が壊れてしまうと床暖房も使えなくなってしまいます。
給湯器は,お湯を沸かすだけの機能ならば手ごろな価格で買うことができますが、床暖房の機能もついていると50万円近くするのです。
壁紙の汚れならばしばらく我慢してお金に余裕ができてから替えることもできますが、給湯器は壊れた翌日から生活に影響が出てしまいます。
内覧のときに給湯器の状態を確認
内覧のときに給湯器の状態を確認し「購入後に買い替える必要がある」と思ったときには,値引き交渉の材料に使ってもいいでしょう。
購入後に給湯器の状態が悪いことがわかったときには,すぐに不動産担当者に連絡をします。
購入後、一定期間は保障してくれる可能性があります。
中古マンションの予算：修繕積立金の額もチェック
築年数が経っている中古マンションは,数年後に大規模修繕が控えている可能性があります。
修繕積立金が安い場合
修繕にはたくさんのお金が必要です。
修繕計画と積立計画がきちんとしている場合は心配ないのですが、周辺のマンションと比べて修繕積立金が安い場合は積立金が不足している可能性があります。
最悪の場合
最悪の場合、修繕が必要になったのに積立金が足りず、住民から臨時の積立金徴収が行われることもあるのです。
また、マンションによっては購入時に毎月の積立金とは別に基金としてお金を徴収することもあります。
購入後だけ発生するお金
「購入後だけ発生するお金」は,不動産会社に支払うお金だけとは限りません。
マンションの管理会社や自治会に支払うこともあるのです。
中古マンションを住宅ローンで買う場合：予算の組み方
中古マンションは高額な買い物です。
住宅ローンで購入する人は,とくに予算ピッタリでローンを組まないようにしましょう。
「現在の状態」が続くとは限らない
住宅ローンを組むとき、現在の給与と支出から返済額を割り出す人がいます。
しかし「現在の状態」が続くとは限らないのです。
30年後をイメージしてローンを組む
住宅ローンを組むときには30年後をイメージして「現在が一番いいとき」と思って返済計画を作るようにしましょう。
購入後の出費
中古マンションは消費税がかからないため、つい予算ピッタリの物件を買っても大丈夫な気がします。
「念のため」のお金
BUT 実際には購入後の出費がかなりあるものです。
中古マンションに限らず、大きな買い物をするときには「念のため」のお金を残しておいた方がいいのかもしれません。
結婚後の不動産の在り方
最近、何件か聞いた話を紹介しましょう。
結婚前に、ワンルームマンションを購入し、結婚を機にその物件をどうするか？
というもの。
一人で住むには問題ないが、二人では,ワンルームは狭い・少し厳しい。
そこで、考えられるのが、売却（売る）と賃貸（貸す）ということになるだろう。
その場合、マンションを売却したとしてもローンが完済できるか？
という問題もある。
ということで、
まずマンションを高く売ることを考えてみた。
バブルがはじけ、不動産価値が下がり、15年ほどはマンション価格もお手ごろ物件が多かった。
要するに、マンション査定しても高値が付くことは考えられなかった。
BUT 東京オリンピックが決まり、アベノミクス効果もあり株価も上がり、合わせて地価、不動産価格も上がっているのは事実。
マンション査定の考え方
不動産査定において知っておいてほしいことがあります。
マンション相場は
- 駅近なのか？
- 築年数が浅いか？
などで一般的に決まる。
そこに、今の地価上昇による押し上げにより、相場を形成している。
現状を考えると、都市部に限らず、主要とし、また、観光地などのその相場は急激に上がっている。
投資価値としての不動産購入に合わせて、海外特に中国人のマンション買い占めなども要因にもなっています。
10年前に購入したマンションを、今売ったとしても購入時の金額以上で売れるという場所も多々あるというようなので、その点を考えるとマンション査定をしてみるとものいいことだろう。
マンション査定のテクニック
マンション査定に関してのテクニックとしては,
一括査定サイトを活用し、複数の不動産会社に机上での査定（概算査定）を依頼し、
その査定結果の中から、2，3社をpickupし、実際に家を見てもらい最終的な査定を出してもらう形がおすすめです。
複数の会社に依頼を出すことで、交渉しやすくなりますし、売却額アップにもつながります。
また、沢山の担当者から話を聞くことで、売却に対する知識や自分との相性を確認できるのもメリットです。
マンションを売って住宅ローンが完済するか？
住宅ローンが残っている場合、マンションをば売却した売却額で、ローンが返済できるのか？
これは大きな問題でしょう。
ここに関しては,どのタイミングで購入し、何年間経っているか？によって違いはできるので、
上記の査定から、ローン残高を差引してもらいたいと思う。
今の相場から考えれば、
著しく過疎が進んでいる場所や急激な人口減少がみられている町などを抜けば、問題なくおつりがくるくらいのマンション相場である。
仮にマンションを購入して20年の場合、
その間の20年間返済し続けているので、ローン残高も半分以下になっているのが一般的。
となれば、頭金などは考えないとして、マンション査定額は,買値の半分以上であればOkという計算はできる。
（バブル時期に購入となると別の話だが・・・）
マンションオーナー、マンション賃貸業を考える
次に、マンションを売却せず、賃貸として貸す場合。
マンションオーナー、仮に1室でも憧れる人もおおいでしょう。
不動産価格が上昇中の今、場所によってはもっと上がっていくと考えるヒトもいるでしょう、また、地方にもこれから恩恵が出てくるということで、売りより、賃貸で回したいという人もいるでしょう。
となると少しでも賃料を取りたいということになりますが
マンション貸す.com 無料査定申込の活用なんかいいかと思います。
不動産賃貸仲介会社を探せるサイトなので、
管理運営まで一括にお願い出来る会社を6社まで選んでくれるので、非常に便利です。
住宅ローンの比較も必要
マンションを賃貸に出す場合、１つ行っておいたほうが良いことがあります。
住宅ローンの見直しです。
少し複雑な話なので簡単に説明すると、賃貸収入を確定申告で申告するとき、ローン返済額は経費になりません。
要するに、賃貸収入から経費を引いた残りから、ローンを返済しなくてはなりません。
となれば、住宅ローンの見直しは必須でしょう。
景気の動向にもよりますが、若干景気回復傾向ということで、
現状を見れば利率の低い銀行への乗り換えるのもいいですし、
逆に
変動金利の場合、今後のことを考えてフラット35等への切り替えも視野にいれてもいいでしょう。
住宅ローンの見直し必須項目
住宅ローンを検討しているかた必見！
業界最低金利の会社を狙え！
※新規・お借り換えをご検討の方、どちらでもOKです！
- ●業界最低金利
フラット35取扱い金融機関は約340社ありますが、金利は各社様々で 最大で1％程の差がありますので、
比較する最も大きなポイントは,最低金利が最長35年間狙いです。 - ●融資事務手数料率も
融資事務手数料率に関しては,借入額×＊＊＊％となりますので業界最低水準を選びましょう。 - ●保証料、繰上げ返済の手数料は0円が基本
一般的な住宅ローンのお借入の際にかかる保証料。
さらにご契約後の繰上げ返済の手数料も確認しておきましょう。 - ●お申込はネット完結
お申込書のご請求はWebサイトから。
お申込書のご請求～ご契約まで来店不要は基本